应牛配 腾笼换鸟，头部房企集体在打一场“库存攻坚战”
“全集团开展了为期三年的存量资产盘活专项行动。”
“时间是我们的敌人，要把低能级市场存货的处置销售，放在非常重要的位置。”
在今年房企中期业绩会上，各家地产老板谈市场、谈投资，但更重要的表态是，要加大对存货的消化力度，方式不限于老盘新做、协商政府回收、调整规划助力盘活等。
去库存，为何成为当下房企的集体动作？业内表示，目前房企手中最棘手的，是那些前几年没卖掉的“老库存”，因拿地成本较高，项目定价很难跑赢新推盘，加上新规项目加速供应、吸引力大，房企的旧存货不再是“万金油”，反而容易加剧资产减值风险。
从中报数据看，除了中国金茂、华润置地、招商蛇口、中国海外发展等头部央企，因积极拿地存货有所回升，其余大部分房企存货数据维持下行趋势，消化“历史包袱”仍是首要任务。
房企存货持续下滑
存货，作为房企的一项重要流动资产，是支持企业持续经营发展的地基。但近年来，因房价下行等原因，房企存货面临去化、结转、减值等诸多不确定性，反而加剧了经营风险。
克而瑞数据显示，典型房企自2021年至今，累计确认了存货跌价损失5581亿，2021年至2023年每年确认规模大概在1300亿左右，到2024年存货跌价损失进一步大幅增加26%。
因存货计提减值而侵蚀利润，是当下房企大规模亏损、难盈利的重要原因之一。因此，加快处理这些存量资源，成为当下房企的集体课题。
记者统计A股房企存货数据发现，从2022年至今，绝大多数房企的存货账面价值大幅下降，如果仅对比今年中期和年初的数据，房企存货账面价值也多为下降状态。
以保利发展为例，WIND数据显示，从2022年到2025年中期，该公司存货分别为8778亿元、8695亿元、7985亿元、7611亿元；同期，绿地控股的存货数据分别为6832亿元、5678亿元、5025亿元、4751亿元；万科A的存货分别为9070亿元、7016亿元、5190亿元、4625亿元。
上述三家头部房企的存货均为逐年下降趋势。民营房企典型代表中，滨江集团同期的存货数据分别为1844亿元、1726亿元、1485亿元、1351亿元，同样为逐期下降的状态。
头部房企中，招商蛇口、华发股份等存货则有起伏波动。今年中期，招商蛇口存货规模3829亿元，较2024年末的3691亿元有所增加，不过较2022年的4115亿元仍有下降；华发股份今年中期存货2309亿元，较2022年同样下降，不过2023年曾短暂升至2750亿元。
国金证券在研报中表示，从房企存货变化趋势看，中国金茂、华润置地、招商蛇口、中国海外发展等央企存货有所回升，反映央企率先企稳、开拓新产品；而其他重点房企总存货维持下滑趋势，多数房企仍然处于去库存的阶段，将重心放在原有未售出的库存出清。
此外，一些出险房企的存货较前几年可谓“腰斩”。荣盛发展今年中期存货规模994亿元，而2022年末时为1682亿元；金科中期存货为893亿元，2022年时则为1848亿元；华夏幸福今年中期存货731亿元，2022年中期为1228亿元，这些房企因停止投资各类资产均有下降。
克而瑞曾对2024年房企存货做过统计，显示50家典型上市公司的存货账面价值总计7.98万亿元，较2023年末大幅下降15%，自2022年以来，已经连续三年呈现负增长趋势。
从不同企业看，TOP51～100房企降幅最大，TOP10房企降幅最小，主要由于头部房企投资、开工、去化相对稳健，存货变动相对较小。此外，央国企存货总量降幅相对较小，而民营房企和混合所有制房企存货规模降幅较大，主要受市场下行、投资收缩和资产处置加速的影响。
集体攻坚老项目
虽然当前房企存货呈下滑趋势，但从绝对数值看仍然不小。更重要的是，房企存货中有拟建开发产品、在建开发产品、已建好的产品等不同构成，越是时间长的老项目越难去化。
克而瑞数据显示，截至2025年4月末，110城中的商品房库存中，超半数来自2020～2023年的供应，其中2020年、2021年、2022年、2023年占所有库存的比重分别为12%、14%、12%和16%，10年以上即2015年及之前的老旧库存累计占比约19%。
明源地产研究院表示，这部分库存目前面临着三个难题：2019～2021年拿地的项目地价高，项目定价很难跑赢；这几年是房企集中出险年，购房者对这类房企信心偏低；自2024年底以来，新规项目供应加速，更受购房者青睐，老库存去化困难。
从房企在业绩会的表态也可见，当前去化压力较大的，多是前几年拿的老项目，而2025年以来新拿的项目，受规划和产品等因素影响，不仅去化较好，更能带动盈利空间回升。
因此，今年以来，头部房企的一个集体动作和策略是，集中在市场好的核心拿地，尤其是得房率高、规划较优的新规产品，通过优化土储结构、商品房库存刷新，逐步改善企业业绩。
以中国金茂为例，该集团当前的战略是：优化增量、盘活存量，并制定了明确的盘活策略。一是，在开发逻辑成立、市场有支撑的地方，积极和政府协商更好的规划条件；二是老盘新筑，重新激活一些地块的价值；三是抓住窗口期，积极出售大宗资产。
“对于这些存货质量不高的项目，时间是我们的敌人。要把对低能级市场的存货、甚至已做出来产品的处置销售，放在公司更重要的位置。”管理层表示，2025年是奋进计划的第一年，全年要处置35%左右的存量资源，争取用2025～2027三年时间完成焕新。
今年的“拿地大户”绿城中国也表示，要推动2021年及以前的库存去化，重点从三个维度发力：首先是盘活管理资源，充分挖潜、统筹调配；二是老盘新做，从营销主动的销售推广、服务焕新，向产品与展示优化调改寻求突破；三是加大人员激励，同时加大对管理层的考核。
数据显示，上半年，绿城中国完成旧库存去化金额约190亿元。截至6月末，绿城中国仍有近1400亿元的2021年及以前库存货值，占总货值的50%，管理层预计3～5年才能完成去化。
龙头房企保利发展同样称，将具备调规、转性、换地、退地可能的地块都纳入盘活范围，逐个制定推进计划、组织专门团队推进。过去4年，已累计完成存量去化1.35万亿元。今年上半年，该公司1451.71亿元的签约金额中，有35%来自2021年及以前获取的存量项目。
另一头部企业中国建筑表示，集团组织开展了为期三年的存量资产盘活专项行动，今年上半年取得阶段性的成果，累计盘活各类存量资产914亿。下一步，将持续深化存量资产的盘活工作，努力实现存量资产的价值最大化，也为公司的高质量发展拓展新的发展空间。
从全国商品房库存情况看，在各地出台政策、企业加大去化的合力下，7月末全国商品房待售面积76486万平方米，比6月末减少462万平方米，已连续五个月减少。不过，相较于2024年末的75327万平方米，当下楼市及企业的去库存进程仍需继续发力。
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